Se hai deciso di locare una casa di proprietà o semplicemente in gestione, è fondamentale scegliere la formula giusta con la quale operare. Molto spesso gli host coi quali mi confronto fanno confusione con i termini "Casa Vacanze" e "Locazione Breve". 

Sebbene i due concetti presentino alcuni tratti in comune, le differenze tra le due tipologie di attività sono rilevanti. La principale differenza tra i due modelli riguarda la tipologia dei servizi offerti e agli obblighi fiscali e normativi a cui sono soggetti i proprietari oppure i gestori.

Cercherò in questo articolo di darvi qualche dritta su come poter locare il vostro immobile rispettando le varie normative.



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Cosa si intende per Locazione Breve

La locazione breve (o turistica) è regolata dal codice civile (articolo 1571 e seguenti) e rappresenta un esercizio del diritto di proprietà privata, in quanto Il proprietario, a fronte di un corrispettivo in denaro, decide di concedere il godimento dell’immobile o di parte di esso per una durata non superiore a 30 giorni. 

Per la locazione breve non è possibile offrire servizi accessori al godimento dell’immobile (come ad esempio la colazione o la pulizia intermedia) nè la somministrazione di alimenti, per non rientrare nelle fattispecie caratterizzate dall’imprenditorialità e professionalità, che comporterebbero l’obbligo dell’apertura della P. Iva. Gli unici servizi consentiti sono la fornitura di biancheria e asciugamani al check in e lo svolgimento della pulizia al check out.

Ad oggi, la locazione turistica può essere svolta tutto l’anno e non può essere impedita dal Condominio in cui è ubicato l’appartamento, in quanto non si può limitare il diritto di proprietà relativo all’appartamento. Altri riferimenti normativi sono l’articolo 53 del Codice del Turismo (D.Lgs. 79/2011), la legge 431/1998 e il d.l. 50/2017. 

Cos’è la casa vacanze

Diversamente dalla locazione turistica, la casa vacanza si inquadra come attività ricettiva ex art. 6 comma 10 della legge nazionale N° 217 del 1983 e può essere gestita sia in forma imprenditoriale che occasionale.

La legge nazionale rimanda alle regioni italiane il compito di legiferare in base agli interessi regionali e pertanto dovrai prestare attenzione alle disposizioni presenti sul tuo specifico territorio. In Puglia, ad esempio, una Casa vacanze può ospitare per minimo 7 giorni (nessuno però rispetta questa direttiva).

La gestione di una casa vacanze in forma imprenditoriale è obbligatoria quando si gestiscono più di 3 immobili per ogni Comune. In tutti gli altri casi è facoltativa, e consente di superare il periodo di inattività previsto dal Comune per le locazioni turistiche in forma non imprenditoriale.

La differenza sostanziale tra la gestione in forma imprenditoriale e la gestione in forma non imprenditoriale risiede nella “occasionalità”, in quanto la gamma dei servizi offerti è pressoché identica, non cambia nulla se non la posizione iva obbligatoria nella gestione in forma imprenditoriale.

Nella gestione non imprenditoriale o occasionale cosi come nella gestione imprenditoriale valgono le regole tecniche come per la civile abitazione, (requisiti edilizi, igienico-sanitari e di sicurezza previsti dalle norme di legge e regolamenti vigenti per i locali di civili abitazioni) e questo significa che le Case Vacanza debbono aver ottenuto il Certificato di Agibilità.
Importanti differenze tra una gestione imprenditoriale o meno dipendono dalla frequenza di apertura e dalla residenza del soggetto che avvia l’attività.

A differenza di quanto accade con la locazione turistica, non è possibile avviare l’attività di casa vacanze solo per una porzione di un appartamento, come per esempio un piano di una villetta o una stanza con bagno privato.

Obblighi e normative per Casa Vacanze e Locazione Breve

L’inizio di un’attività di Casa Vacanze, così come la sua sospensione, la cessazione definitiva o l’apportare eventuali modifiche (relative, per esempio, alla titolarità della gestione), richiede l’invio di una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) al SUAP, lo Sportello Unico delle Attività Produttive, del Comune in cui è ubicata la struttura ricettiva. Con la SCIA l’imprenditore o il soggetto titolare attestano di essere in possesso di tutti i requisiti richiesti dalla normativa vigente.

Prima di cominicare è bene ricordare che ogni Comune prevede requisiti diversi per queste autorizzazioni e che contattare preventivamente gli uffici comunali del SUAP può risultare fondamentale per non incorrere in errori nello svolgere gli adempimenti per l’apertura di una casa vacanze.

L’attività di gestione di un appartamento, con la formula della locazione turistica, non è soggetta alla presentazione di SCIA. Potrebbero essere necessari altri adempimenti locali, ma le disposizioni possono cambiare secondo le informazioni reperibili presso i SUAP dei Comuni stessi.

Compilazione delle rilevazioni statistiche

Trattandosi di strutture ricettive, le case vacanza (sia svolte in forma imprenditoriale che in forma non imprenditoriale) sono tenute alla comunicazione dei flussi turistici (arrivo e partenza ospiti) alle regioni o alle città metropolitane ai fini del rilevamento statistico dell’Istat, tramite specifici portali online messi a disposizione dai Comuni stessi. La mancata comunicazione dei flussi turistici può comportare la sanzione amministrativa.

C’è una sottile differenza per quanto riguarda le Locazioni Brevi, visto che ogni Regione decide diversamente in materia. Nella mia regione, in Puglia, anche per le locazioni turistiche è obbligatoria dal 2020 la comunicazione dei dati statistici tramite SPOT.

Comunicazione dei prezzi

Per chi decide di avviare una casa vacanze c’è l’obbligo di esporre all’interno della struttura il prezzo minimo e il prezzo massimo che si intende applicare per ogni pernottamento. L’esposizione dei prezzi deve essere effettuata all’interno dei moduli di dichiarazione appositamente rilasciati dai vari Comuni. Le case vacanze di nuova apertura devono comunicare i prezzi alla Regione prima dell’apertura al pubblico.

Per chi decide di fare locazione breve, invece, non c’è alcuna esigenza di comunicare i prezzi.

Casa Vacanze o Locazione Breve, la comunicazione alla Questura è obbligatoria

Con il Decreto Legislativo del 7/1/2013 del Ministero dell’Interno è stata resa obbligatoria la trasmissione delle generalità degli ospiti che alloggiano in una struttura ricettiva, sia essa Casa Vacanze o Locazione Breve.
Sarà necessario, innanzitutto, recarsi presso la Questura o il Commissariato di Polizia competente territorialmente e richiedere il rilascio delle credenziali. Una volta ottenute, collegandosi al portale Alloggiati Web sarà possibile comunicare i dati dei soggetti alloggiati (questa comunicazione deve essere effettuata nelle 24 ore successive all’arrivo degli ospiti) ed è fatto obbligo di conservazione per cinque anni delle ricevute trasmesse.

La tassa di soggiorno per casa vacanze e locazioni brevi

Il DL 50/2017 autorizza i Comuni dal 1 Giugno 2017 a richiedere la riscossione dell’imposta di soggiorno da parte di chi gestisce una Casa Vacanze o Locazione Breve del proprio appartamento.

Prima di cominciare, informati presso l’ufficio competente del tuo Comune circa l’eventuale esistenza di una tassa di soggiorno e ricorda: se l’immobile in affitto è situato in una delle 1.020 località italiane dove la tassa è in vigore, il mancato versamento dell’imposta di soggiorno è un reato penale, come la mancata comunicazione alla questura.

Casa Vacanze o Locazione Breve: serve il contratto?

Per le Case Vacanza non è obbligatorio il contratto di locazione. Parliamo, infatti, di una struttura ricettiva che esercita la propria attività e che non necessita di alcun contratto.

Nella locazione breve, invece, il rapporto tra gestore e ospite è regolato da un contratto di locazione breve redatto in forma scritta. Questo contratto è tra persone fisiche, deve riportare l’importo lordo e, se inferiore ai 30 giorni, non deve essere registrato. 

Qualora la durata della locazione sia inferiore ai 30 giorni, complessivi durante tutto l’anno, non occorre effettuare la registrazione del contratto all’Agenzia delle Entrate, comportando l’esenzione dall’applicazione dell’imposta di Registro. Mentre, se la durata della locazione ha una durata superiore il contratto di affitto deve essere registrato.

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